Blogi

Ostajan tarkastusvelvollisuus kiinteistökaupassa

Hanna Vimpari 14.02.2017

Kiinteistön kauppaan sovellettavan maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kauppaa edeltävässä kiinteistön ennakkotarkastuksessa. Maakaaren mukaan ostajan tarkastusvelvollisuus koskee vain laatuvirhettä, jolla tarkoitetaan kaupankohteen fyysisissä ominaisuuksissa olevaa virhettä, joka voi ilmetä muun muassa kiinteistön tai määräalan rajoissa, pinta-alassa, maaperän soveltuvuudessa tiettyyn käyttötarkoitukseen tai rakennuksen ominaisuuksissa.

Ostajan on suoritettava ennakkotarkastus sellaisella tavanomaisella huolellisuudella, jollaista voidaan olettaa noudatettavan arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioitaessa merkitystä on muun muassa kohteen iällä, tilojen saavutettavuudella ja ostajan asiantuntemuksella ja esimerkiksi rakennusalan ammattilaiselta edellytetään laajempaa tarkastusta kuin maallikolta.

Tavanomaisessa tapauksessa ostajan tulee tarkastaa kiinteistön rajat, ulkoalueet ja rakennukset. Rakennusten osalta tarkastusvelvollisuus ulottuu niihin tiloihin, joihin on esteetön pääsy. Mikäli tarkastuksessa kuitenkin ilmenee epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta rakenteissa, ostajan on ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin ja on syytä suorittaa tarkempi tutkimus asiantuntijan avustuksella. Lähtökohtaisesti ostajan ei tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

Yhteenvetona voidaan todeta, että kiinteistön kaupassa ostajan tulee tarkastaa kaupan kohde huolellisesti ennen kaupan tekoa. Tarkastusvelvollisuutta ei kuitenkaan pidä pelätä, sillä normaalilla huolellisuudella suoritettu tarkastus täyttää lain ostajalle asettamat vaatimukset.


Kuntotarkastus kiinteistökaupassa

Hanna Vimpari 06.11.2016

Kuntotarkastukset ovat yleistyneet erityisesti kiinteistökauppojen yhteydessä. Puhekielessä kuntotarkastus sekoitetaan usein kuntotutkimukseen. Kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen ero on siinä, että kuntotarkastus tehdään koko rakennuksen osalta ja se toteutetaan pääasiassa aistinvaraisesti ilman rakenteiden avaamisia. Kuntotutkimuksessa puolestaan selvitetään tarkemmin esim. rakenteessa havaitun vaurion laajuutta ja syitä. Kuntotutkimus edellyttää yleensä rakenteiden avaamista.

Ammattitaitoinen kuntotarkastaja auttaa arvioimaan talon kunnon ja mahdolliset korjaustarpeet. Kuntotarkastajan raportti antaa paljon tietoa rakennuksen ikääntymiseen liittyvistä korjaus- ja huoltotarpeista sekä rakennuksen yksilöllisistä riskispaikoista ja virheistä.

Kuntotarkastajan valinnassa kannattaa olla huolellinen, sillä kuntotarkastuksia voivat tehdä monentasoiset tekijät. Huonosti tehty kuntotarkastus voi johtaa riitatapauksiin tai turhiin korjauskustannuksiin. Ennen tarkastusta myyjän tulee toimittaa kuntotarkastajalle piirustukset ja kaikki muu olennainen materiaali rakennuksesta sekä tiedot mahdollisista korjauksista. Myyjän, ostajan sekä kiinteistönvälittäjän tulee olla paikalla itse tarkastustapahtumassa, jotta kaikilla asianosaisilla on käytössään samat tiedot kuntotarkastuksesta.

Vaikka kuntotarkastus ei täysin poista myyjän virhevastuuta, antaa myyjän ja ostajan yhdessä sopima kuntotarkastus hyvän perustan kiinteistökaupalle. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä auttaa myös pätevän kuntotarkastajan valinnassa, mutta lopullisen valinnan tarkastajasta tekee luonnollisesti tarkastuksen tilaaja.


Omakotitalo vuokratontilla

Hanna Vimpari 09.09.2016

Yhä useammin myyntiini tuleva omakotitalo on rakennettu vuokratontille. Erityisen yleistä tämä on pääkaupunkiseudun suurissa kaupungeissa. Tavallisesti kunta on vuokrannut tontin rakentajalle, joka on sitten rakentanut tontille omakotitalon. Ennen rakentamista osapuolet ovat tehneet maanvuokrasopimuksen, jolla kiinteistön käyttöoikeus on luovutettu vuokralaiselle.

Vuokratontilla sijaitsevan omakotitalon kaupassa myyjän ja ostajan vastuu vuokra-alueen ja sillä sijaitsevan rakennuksen ominaisuuksista ja niiden selvittämisestä määräytyy maakaaren säännösten mukaan kuten kiinteistön kaupassakin. Ostajan on syytä tutustua huolellisesti maanvuokrasopimuksen ehtoihin. Erityisesti maanvuokrasopimuksen jäljellä oleva vuokra-aika vaikuttaa ostajan arvioon kaupan kohteen arvosta.  Lisäksi maanvuokrasopimuksesta tulee tarkastaa, ettei se sisällä ehtoa, joka kieltää vuokraoikeuden siirtämisen kolmannelle. Maanvuokralain mukaan vuokralainen on oikeutettu myymään vuokraoikeutensa kolmannelle vuokranantajaa kuulematta, ellei luovuttamista ole nimenomaisesti kielletty maanvuokrasopimuksessa. Ennen kaupantekoa ostajan tulee myös varmistua siitä, että maanvuokraoikeus on kirjattu myyjän nimiin. Lisäksi tulee tarkistaa kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja se, että maanvuokraoikeus on kirjattu mahdollisia kiinnityksiä paremmalle etusijalle. Kiinnitystiedot ja muut rasitteet käyvät ilmi kiinteistön rasitustodistuksesta, jonka saa maanmittauslaitoksesta.

Toisin kuin kiinteistön kaupassa kaupanvahvistaja ei vahvista vuokratontilla sijaitsevan omakotitalon kauppaa. Kauppakirja on kuitenkin tehtävä kirjallisesti ja varainsiirtovero on maksettava kuten kiinteistön kaupassa. Vuokraoikeuden kaupan jälkeen ostajan on haettava saantonsa kirjaamista. Kirjausta haetaan maanmittauslaitoksesta samalla tavoin ja samassa kuuden kuukauden määräajassa kuin kiinteistön kaupassa.


Isännöitsijäntodistus.

Hanna Vimpari 10.07.2016

Liioittelematta voi sanoa, että isännöitsijäntodistus on tärkein asiakirja asuntokaupassa. Asiakirjan tärkeydestä huolimatta törmään liian usein puutteellisiin ja jopa virheellisiin isännöitsijäntodistuksiin. Toki suurin osa isännöitsijöistä hoitaa työnsä asianmukaisesti ja laatii myös isännöitsijäntodistuksen huolellisesti sisällyttäen siihen kaikki tarvittavat tiedot. Hyvin laadittu isännöitsijäntodistus sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, kunnosta ja tulevaisuuden suunnitelmista.

Olen laatinut itselleni muistilistan asioista, jotka tarkistan aina ensimmäiseksi isännöitsijäntodistuksesta uuden kohteen myyntiä valmistellessani.  Kehotan myös jokaista asunnon ostajaa tarkistamaan alla listatut asiat isännöitsijäntodistuksesta ennen ostopäätöksen tekemistä.

1.     Kuka on asunnon omistaja?

2.     Kuinka paljon taloyhtiöllä on lainoja ja kohdistuuko lainaosuutta kaupan kohteena oleville osakkeille? Lisäksi on hyvä selvittää, onko hallitus valtuutettu nostamaan lainaa?

3. Kuinka paljon taloyhtiössä peritään hoito- ja/tai pääomavastikkeita? Lisäksi on syytä, selvittää peritäänkö erillistä vesimaksua ja mahdollisia muita maksuja (esim. autopaikka tai tietoliikenneyhteysmaksu)?

4. Onko kaikki vastikkeet maksettu? Lain mukaan uusi omistaja vastaa maksamattomista yhtiövastikkeista kaupantekokuukaudelta ja viideltä sitä edeltävältä kuukaudelta.

5. Mitä korjauksia ja rakennusten kuntoa koskevia selvityksiä taloyhtiössä on tehty ja milloin?

6. Mitä merkittäviä remontteja ja korjauksia taloyhtiössä on tehty ja mitä on suunnitteilla tai tulossa lähivuosina?

7. Onko taloyhtiöllä oma vai vuokratontti? Mikä on vuokran määrä ja milloin vuokrasopimus päättyy?

8. Onko taloyhtiölle laadittu energiatodistus?

Mikäli jotain edellä mainituista tiedoista ei ilmene isännöitsijäntodistuksesta, tulee kyseisiä tietoja tiedustella isännöitsijältä ja isännöitsijän velvollisuus on selvittää ja täydentää mahdolliset puutteet isännöitsijän todistuksessa.


Intoa auringosta!

Hanna Vimpari 26.05.2016

Kevät on taittumassa kesään ja alkuvuodesta alkanut positiivinen vire asuntomarkkinoilla on kaikkien iloksi jatkunut.

Toisin kuin jotkut väittävät, kesä on perinteisesti vilkasta aikaa asuntomarkkinoilla ja uskon niin käyvän myös tänä vuonna. Toki kesä tuo muutoksia myös meidän välittäjien arkeen, sillä kesällä pidämme näytöt pääsääntöisesti arkipäivisin. Aina kannattaa kuitenkin kysyä yksityisnäyttöä päivästä riippumatta.

Viime aikoina olemme saaneet nauttia aurinkoisista päivistä ja sen innoittamana Nordic Housingin Facebook sivuille (https://www.facebook.com/nordichousing) on laitettu kiva kesäarvonta käyntiin. Käy ihmeessä kurkkaamassa ja tykkäämässä meistä siellä.

Kauniita kesäpäiviä toivotellen!


Purkava ehto kiinteistön kaupassa

Hanna Vimpari 19.04.2016

Näin keväisin kun mökkikauppa käy vilkkaana, on syytä kerrata kiinteistökauppaan liittyviä erityispiirteitä. Yksi tällainen nimenomaan kiinteistökaupalle tyypillinen järjestely on purkavaehtoinen kauppa. Toki myös asunto-osakkeen kaupassa voidaan sopia purkavasta ehdosta, mutta purkavaehtoinen kauppa on yleisemmin käytössä nimenomaan kiinteistökaupoissa. Maakaaren 2 luvun 2 §:n todetaan, että kiinteistökaupan osapuolet voivat sopia purkavasta ehdosta. Tonttikaupassa osapuolet saattavat esimerkiksi sopia siitä, että ostaja on oikeutettu purkamaan kaupan, mikäli rakennuslupaa ei myönnetä tai mikäli maaperästä löytyy haitallisia aineita. Maakaaren mukaan purkava ehto voi olla voimassa enintään viisi vuotta, mutta sen voimassaolo voidaan toki sopia lyhyemmäksikin ajaksi. Mikäli purkavan ehdon voimassaolosta ei ole kauppakirjassa sovittu, se on voimassa viisi vuotta. Kauppakirjassa onkin syytä sopia ajasta, jonka purkava ehto on voimassa. Kiinteistölle ei myönnetä lainhuutoa ennen purkavan ehdon raukeamista, mutta lainhuudatusvelvollisuus alkaa heti kun kauppakirja on allekirjoitettu. Ostaja laittaa lainhuutohakemuksen vireille normaalisti kaupanteon jälkeen ja maanmittauslaitos jättää lainhuutohakemuksen lepäämään purkavan ehdon päättymiseen asti.

Mikäli kaupan on esimerkiksi sovittu purkautuvan, jollei ostaja saa rakennuslupaa tontille, ei rakennusluvan epääminen yksin siirrä omistusoikeutta takaisin myyjälle. Kiinteistön palauttamisesta myyjälle on sovittava maakaaren muotovaatimukset täyttävällä purkusopimuksella. Kaupanvahvistajan tulee vahvistaa purkusopimus samalla tavoin kuin kiinteistön kauppakirja. Mikäli purkava ehto toteutuu ja kauppa purkautuu, on ostajalla oikeus hakemuksesta saada maksettu varainsiirto takaisin.

Kuten aina kiinteistö- ja asuntokaupoissa purkavaehtoista kauppakirjaa laadittaessa on syytä olla tarkkana ja erityisesti purkava ehto tulee muotoilla riittävän yksiselitteisesti, ettei jälkeenpäin synny epäselvyyttä siitä, milloin purkava ehto toteutuu. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä neuvoo sekä ostajaa että myyjää tällaisissa tilanteissa molempien osapuolten edut huomioiden.


Kiinteistönvälittäjien kilpailutus

Hanna Vimpari 10.01.2016

Lomat alkavat olla suurimmalla osalla takanapäin ja vuosi 2016 on jo hyvässä vauhdissa. Vuosi 2015 oli minulle monessa suhteessa menestyksekäs, mutta menneen vuoden saavutuksia on turha enää miettiä, sillä asiakkaiden luottamus tulee ansaita myös vuonna 2016.

Yksi vuoden 2015 ilmiö oli erilaisten kiinteistönvälittäjien kilpailutusta tarjoavien toimijoiden markkinoille tulo. Kyseisten palveluntarjoajien kautta on esimerkiksi mahdollisuus kutsua muutama välittäjä keskustelemaan oman asunnon myynnistä. Lähtökohtaisesti tällaiset palveluntarjoajat ovat tervetulleita markkinoille, sillä palvelun avulla asunnon myyjä pääse vaivattomasti keskustelemaan useamman välittäjän kanssa asuntonsa myynnistä. On kuitenkin pakko nostaa esiin mainitunlaiseen kilpailutukseen liittyvä varjopuoli. Osa kollegoista on nimittäin lähtenyt epätoivoisesti polkemaan välityspalkkioita, tavoitteenaan saada toimeksianto hinnalla millä hyvänsä. Eihän matalan välityspalkkion tarjoamisessa itsessään mitään väärää ole, mutta kuten arvata saattaa motivaatio myyntityön tekemiseen saattaa olla matala, kun työstä mahdollisesti saatava korvaus on laskettu minimiin. Olen saanut useita yhteydenottoja tällaisiin ”huipputarjouksiin” tarttuneilta asiakkailta, kun asuntoa ei ole saatu ns. ”tarjousvälittäjän” toimesta myytyä. Räikeimmissä tapauksissa asunto on ollut myynnissä neljä kuukautta, yleisiä näyttöjä on pidetty ainoastaan yksi, eikä välittäjästä ole muutoinkaan juuri kuulunut. Halvin ei sitten lopulta ole ollutkaan hyvä ja asiakas on joutunut pettymään pahasti.

Minulle asiakkaiden ensiluokkainen palvelu on ykkösasia ja toimintani perusta. Perehdyn aina huolellisesti jokaiseen kohteeseen ja olen sekä toimeksiantajien että ostajien tavoitettavissa joustavasti. Olen saanut paljon kiitosta tinkimättömästä palveluasenteestani ja uskon, että se tuottaa hedelmää myös vuonna 2016.

Ota yhteyttä lomakkeen kautta, tulen katsomaan asuntosi, teen myyntisuunnitelman ja annan sinulle tarjouksen välityspalkkiosta!


Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa

Hanna Vimpari 01.11.2015

Kotisivujen päivitys on ollut viime kuukaudet jäissä. Syy siihen on kuitenkin hyvä, sillä kaksi viimeistä kuukautta ovat olleet itselleni kaupallisesti erittäin vilkasta aikaa ja asuntoja on mennyt kaupaksi kiitettävästi.

Välillä ostajat tekevät ostopäätöksen hyvin nopeasti ja joskus mielestäni hieman liiankin nopeasti, eikä kaupan kohteeseen ehditä perehtyä asian edellyttämällä huolellisuudella. Toki suurin osa ostajista tarkastaa asunnon ja perehtyy asiakirjoihin huolellisesti, mutta mielestäni liian usein joudun muistuttamaan ostajia lain asettamasta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta.

Asuntokauppalain mukaan ostajan on tarkastettava asunto ennen kaupan tekemistä. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalle voidaan asettaa laajempi tarkastusvelvollisuus kuin uuden asunnon kaupassa. Ostajan tarkastusvelvollisuus rajoittuu kuitenkin asunnon ja laitteiden ulkonaiseen tarkasteluun, eikä ostajan tarvitse ryhtyä purkamaan asunnon rakenteita, vaikka se onkin ainoa varma keino selvittää mahdolliset kosteus- ja homevauriot. Asunnon tarkastuksessa suosittelen kiinnittämään huomiota kalliiden korjauskohteiden, kuten esimerkiksi kylpyhuoneen, keittiön, seinien, lattioiden ja ikkunoiden kuntoon. Ostajan on syytä oma-aloitteisesti selvittää tehdyt ja tulevat remontit, elleivät ne ilmene isännöitsijäntodistuksesta tai ole muutoin ostajan tiedossa.

On myös syytä mainita, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus koskee myös asunnon ympäristössä olevia seikkoja, joista ostaja voi kohtuudella päästä selvyyteen. Muun muassa asunnon vieressä oleva junarata on asia, joka ostajan tulee havaita asunnon ennakkotarkastuksessa, eikä junaradan aiheuttama tärinä ei ole sellainen seikka, johon ostaja voisi vedota virheenä kaupan tekemisen jälkeen.

Kuten edellä mainitusta ilmenee, ostajan on syytä tarkastaa asunto huolellisesti ennen ostopäätöksen tekemistä. Tarkastusvelvollisuutta ei kuitenkaan pidä pelätä, sillä tavanomaisella huolellisuudella suoritettu tarkastus täyttää lain ostajalle asettaman vaatimuksen ja ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä auttaa myös ostajaa tarkastusvelvollisuuden täyttämisessä.


Nerio LKV